Покупка недвижимости за криптовалюту: российские особенности. Недвижимость за криптовалюту


Насколько удобны сделки с недвижимостью за криптовалюту

Анализ рынка недвижимости за криптовалюту

Общая капитализация топ-10 криптовалют на сегодня $320 млрд. По оценке Российской ассоциации блокчейна и криптовалют, около 1,5 млн россиян задействованы в криптоиндустрии. На что тратят свои криптосбережения российские майнеры и криптотрейдеры? Покупают недвижимость: дома, квартиры, участки, апартаменты за криптовалюту?

Какую недвижимость продают за криптовалюту

Элитную недвижимость за биткоины продают с 2014 года, есть специальные площадки, например, bitcoin-realestate.com, где собраны предложения в основном Североамериканского региона. В Калифорнии можно купить поместье с видом на Тихий океан за 10 000 биткоинов. 

Анализ рынка недвижимости за криптовалюту

В России мы нашли всего несколько предложений на рынке недвижимости о продаже за биткоины. Около 10 объявлений на Авито, хотя по заявлению представителей доски объявлений, «информация об обмене товара или услуги на криптовалюту запрещена на сайте avito.ru». За биткоины продают просторный коттедж в современном поселке в Подмосковье — за 52 криптомонеты. 

Анализ рынка недвижимости за криптовалюту

Участок 24 сотки с собственным причалом на Волге и коттеджем в Нижегородской области за 40 биткоинов. 

Анализ рынка недвижимости за криптовалюту

Всего за 10 биткоинов можно купить участок в стародачном подмосковном садовом товариществе с выходом в лес всего в получасе езды от Москвы. Построить дом своей мечты и наслаждаться пением птиц в сосновом бору недалеко от городской инфраструктуры. Это единственное предложение на основном сайте о московской недвижимости Циане. 

Анализ рынка недвижимости за криптовалюту

Есть ли покупатели недвижимости за биткоины?

Вопрос, заданный риэлторам на Циане, вызвал оживленные споры. Большинство относится к запросу скептически и считает, что сделки с криптовалютой возможны только в будущем, а сейчас желающих поменять свою недвижимость на криптовалюту нет: «Как можно менять недвижимость (материальность) на то, что не подтверждено ничем материальным», «Похоже, владельцы криптоферм намайнили много коинов, но ни на что серьезное их не потратишь без обналички», «Для большинства обывателей биткоины такая абстракция, что одно упоминание в сделке подобной формы расчетов приведет скорее к сердечному приступу или долговременному обмороку».

В мире и в России становится все больше предпринимателей, зарабатывающих на криптовалюте, и покупка или продажа недвижимости за биткоины с ростом популярности криптовалют станет возможной и простой. Покупателю не нужно тратить комиссии на обмен криптовалюты. Продавец получает востребованный электронный актив. Но пока прослеживается тенденция, что продавец недвижимости за биткоины готов подвинуться по цене и взять на себя риски при оформлении сделки.

Правила оформления сделки за криптовалюту

 

Анализ рынка недвижимости за криптовалюту

Если покупатель и продавец недвижимости за криптовалюту встретились, как юридически оформить сделку? На этот вопрос отвечает Петр Лялин, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «Синерджи Ресерч Групп», эксперт BCLawyers.

 — На данный момент правовой статус криптовалют как объектов гражданских прав в России законодательно не определен. Данный вопрос остается на субъективное усмотрение правоприменителя. Криптовалюта не является платежным средством на территории России. Так, целесообразно в договоре купли-продажи недвижимости за криптовалюту указывать на применение к данному договору норм законодательства о договоре мены, а в случае невозможности применения данных правовых норм — также норм законодательства о смешанном договоре, содержащем элементы договора купли-продажи недвижимости и договора об отчуждении (уступке) имущественных прав.

Стороны могут предусмотреть конструкцию и с альтернативным обязательством на стороне покупателя, где покупатель имел бы возможность оплачивать недвижимость как денежными средствами, так и криптовалютой. Данная договорная конструкция позволяет существенно снизить риск признания договора незаключенным.

Вместо варианта альтернативного обязательства можно использовать механизм опциона, в соответствии с которым одна из сторон получает право или приобретает обязанность передать другой стороне криптовалюту в счет денежных средств, которые она должна по договору купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости за криптовалюту разделяется на два документа: основной договор купли-продажи недвижимости и опционный договор, что упрощает регистрацию прав на недвижимость в Росреестре, куда предоставляется только договор купли-продажи недвижимости. Более подробно о юридическом оформлении в интервью с Петром Лялиным.

Сделки с биткоином: будущее или реальность?

Купить недвижимость за криптовалюту и грамотно оформить сделку возможно. Это сложный, трудоемкий процесс. Но в будущем, с увеличением предложения и спроса на рынке недвижимости, процесс сделки станет отработанным и более реальным. А после внедрения смарт-контрактов оформление сделок с недвижимостью станет дешевле и прозрачнее.

Ранее мы писали о том, что думают эксперты о сделках с недвижимостью.

текст: Ольга Кислинская, фото Rachel Sender, Avito, Cian.

bitcryptonews.ru

Как проходит покупка недвижимости за криптовалюту

06.12.2017

Данный вопрос стал достаточно актуальным, особенно ввиду последних событий, связанных с беспрецедентным для Украины случаем покупки недвижимости за криптовалюту. Более того, это первая в мире трансконтинентальная сделка подобного рода, ведь квартира в Киеве была продана жителем Америки, владеющим нею. К слову, ее приобрел также американец. Что же такого резонансного в этом? Дело в том, что криптовалюта все больше входит в повседневную жизнь, стремительно вытесняя привычные платёжные операции и конкурируя с денежными знаками. Вся ее прелесть заключается в полной автономии от любого правительства, либо банков, фактически являясь вызовом для привычной финансовой картины мира. И совершение столь серьезной сделки, как покупка недвижимости за криптовалюту – ярчайший пример этого.

Что такое криптовалюта?

Для начала разберемся с самим понятием данной платежной системы. Приставка «крипто» означает по древнегреческому «скрытый» (κρυπτός), таким образом характеризуя основное свойство таких валют – конфиденциальность. Данное свойство достигается путем технологии блокчейна – цепочки информационных блоков, без каких либо признаков централизации. То есть, все участники процесса абсолютно равноправны, без возможности влиять как-либо друг на друга. И, что самое уникальное, контролировать генерацию криптовалюты не может и правительство любого государства, а все запреты только усиливают интерес к ней. Таким образом, мировая общественность наблюдает развитие экономического феномена, в равной степени способного как стимулировать товарооборот, так и нарушить фундамент государственности. Самым известным видом криптовалюты являются биткоины, денежный эквивалент которых равен примерно 10 тыс. $ за 1 BTC. Но, на сегодняшний день существует и множество других разновидностей.

Что такое криптовалюта?

Покупка квартиры за криптовалюту в Украине

Оставим теорию и перейдем непосредственно к факту официального использования криптовалюты при продаже недвижимости, имевшему место в Киеве. Из сотен разновидностей цифровых валют, в данной конкретной сделке был использован Etherеum. Стоимость жилья в долларовом эквиваленте составила 60 тыс. $ (примерно 212,5 ETH). Сопровождение процесса купли/продажи с американской стороны взяла на себя Velton/Zegelman, а Украина была представлена юридической фирмой «Юскутум».

Владелец квартиры Марк Гинзбург, проживающий в Нью-Йорке, через своего представителя продал жилье за криптовалюту, посредством смарт-контракта, Майклу Аррингтону, также жителю Америки. Сделка прошла на стартаперской платформе Propy, штаб-квартира которой расположена в Кремниевой долине.

В государственном Агентстве электронного управления Украины подтвердили законность данной сделки и даже выразили предположение, что в будущем подобные процедуры прочно войдут в обиход, позволяя приобретать и продавать недвижимость в любой точке мира семь дней в неделю и 24 часа в сутки.

Покупка квартиры за криптовалюту в Украине

Примеры других операций с недвижимостью за криптовалюту

Хоть в трансатлантическом смысле подобная сделка состоялась впервые, но случаев продажи недвижимости за криптовалюту на мировом уровне не мало. Довольно успешно практикуется такая система товарно-рыночных отношений в США и различных странах Евросоюза.

Впервые подобная сделка по приобретению недвижимости была совершена в Канаде весной 2013 года. На инновацию решился местный житель, который оценил свой дом в 405 тысяч канадских долларов, но разрешил покупателю оплатить их в криптовалюте, на тот момент по курсу 45 $ за 1 биткоин. Вырученные средства он планировал вложить в развитие целого ряда Интернет-проектов. Через время, аналогичным образом нашел нового владельца и дом в Техасе. Далее тенденцию подхватили и другие государства.

Купить элитную недвижимость за криптовалюту впервые получилось в 2014 году в Израиле, где, таким образом, приобрели роскошную виллу ценой порядка 3 млн. $ (на тот момент 5 000 BTC). Величественный особняк на семь спален, с целым садом из пальм и открытым бассейном с джакузи, находиться не где-нибудь, а в престижном районе, популярном среди знаменитостей и чиновников.

Примеры операций с недвижимостью за криптовалюту

В прошлом году, посредством стартапа Coinify, была куплена недвижимость за цифровую валюту в Дании. А несколько месяцев назад в США вновь состоялась продажа дома за биткоины.

Аналогичные примеры есть в Нью-Йорке и Майами, где одна из сделок была осуществлена за стоимость 1600 ВТС. По мнению местных риелторов, криптовалюта значительно облегчает возможности привлечения иностранных покупателей, в том числе из Южной Америки и Канады.

В Дубае вообще целая группа строительных компаний заявила о запуске коммерческого проекта, связанного с реализацией жилья за криптовалюту общей стоимостью по предварительным оценкам порядка 325 млн. $. Минимальная цена квартир-студий в Дубае начинается с отметки 33 биткоина, а апартаменты в ОАЭ – от 54 ВТС. Элитное жилье может достигать стоимости в 80 ВТС и выше.

Распространяются мировые тенденции и на отдельные острова. Так, индонезийский Бали – частый фигурант криптовалютных сделок.

Помимо Украины, присматриваются к цифровым деньгам и ее ближайшие соседи. Так, в 2017 году одна из российских строительных компаний также выразила готовность совершать сделки в сфере недвижимости за криптовалюту.

Кстати, наша компания Hayat Estate также предоставляет возможность приобрести недвижимость за криптовалюту: Вы можете оплатить 100% стоимости квартиры в жилых комплексах Hayat Residence и Hayat Garden при покупке в BitCoin или 25% стоимости при покупке в OneCoin.

Помимо купли/продажи, альтернативная форма оплаты все чаще используется и для других операций с недвижимостью. Так, популярным становится аренда помещений за криптовалюту. Например, начиная с зимы 2015 года, разрешено подобным образом снимать офисы в центре Лондона.

Так что, если Вас интересует вопрос, как приобрести жилье за криптовалюту, можете смело рассмотреть предложения различных блокчейновых платформ, но все-таки стоит удостовериться в их надежности и желательно выяснить имели ли они подобный опыт ранее. Боятся технологического и информационного процесса не стоит, главное не совершать необдуманных действий и всегда тщательно подходить к выбору посредников.

Покупка недвижимости за криптовалюту

hayatestate.com

Насколько удобны сделки с недвижимостью за криптовалюту

Источник: BitCryptoNews

Общая капитализация ТОП-10 криптовалют на сегодня 320 млр. дол., по оценке Российской ассоциации блокчейна и криптовалют, около 1,5 млн. россиян задействованы в криптоиндустрии.

На что тратят свои криптосбережения российские майнеры и криптотрейдеры? Покупают недвижимость: дома, квартиры, участки, апартаменты за криптовалюту?

Какую недвижимость продают за криптовалюту

Элитную недвижимость за биткоины продают с 2014 г., есть специальные площадки, например, bitcoin-realestate.com, где собраны предложения в основном Североамериканского региона.

В Калифорнии можно купить поместье с видом на Тихий океан за 10 000 биткойнов.

Анализ рынка недвижимости за криптовалюту

В России мы нашли всего несколько предложений на рынке недвижимостb о продаже за биткоины.

Около 10 объявлений на Авито, хотя по заявлению представителей доски объявлений, «информация об обмене товара или услуги на криптовалюту запрещена на сайте avito.ru».

За биткоины продают просторный коттедж в современном поселке за 52 криптомонеты в Подмосковье.

Анализ рынка недвижимости за криптовалюту

Участок 24 сотки с собственным причалом на Волге и коттеджем в Нижегородской области за 40 биткоинов.

Анализ рынка недвижимости за криптовалюту

Всего за 10 биткоинов можно купить участок в стародачном подмосковном садовом товариществе с выходом в лес всего в получасе езды от Москвы.

Построить дом своей мечты и наслаждаться пением птиц в сосновом бору недалеко от городской инфраструктуры. Это единственное предложение на основном сайте о московской недвижимости Циане.

Анализ рынка недвижимости за криптовалюту

Есть ли покупатели недвижимости за биткоины?

Вопрос заданный риэлторам на Циане вызвал оживленные споры. Большинство относится к запросу скептически и счита.т, что сделки с криптовалютой возможны только в будущем, а сейчас желающих поменять свою недвижимость на криптовалюту нет:

«Как можно менять недвижимость (материальность) на то, что не подтверждено нечем материальным», «Похоже владельцы криптоферм намайнили много коинов, но ни на что серьезное их не потратишь без обналички», «Для большинства обывателей биткоины такая абстракция, что одно упоминание в сделке подобной формы расчетов приведет скорее к сердечному приступу или долговременному обмороку».

В мире и в России становится все больше предпринимателей, зарабатывающих на криптовалюте, и покупка или продажа недвижимости за биткоины с ростом популярности криптовалют станет возможной и простой.

Покупателю не нужно тратить комиссии на обмен криптовалюты. Продавец получает востребованный электронный актив.

Но пока прослеживается тенденция, что продавец недвижимости за биткоины готов подвинутся по цене и взять на себя риски при оформлении сделки.

Правила оформления сделки за криптовалюту

 

Анализ рынка недвижимости за криптовалюту

Если покупатель и продавец недвижимости за криптовалюту встретились, как юридически оформить сделку?

На этот вопрос отвечает Петр Лялин, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «Синерджи Ресерч Групп», эксперт BCLawyers.

— На данный момент правовой статус криптовалют как объектов гражданских прав в России законодательно не определен. Данный вопрос остается на субъективное усмотрение правоприменителя.

Криптовалюта не является платежным средством на территории России.

Так, целесообразно в договоре купли-продажи недвижимости за криптовалюту указывать на применение к данному договору норм законодательства о договоре мены, а в случае невозможности применения данных правовых норм — также норм законодательства о смешанном договоре, содержащем элементы договора купли-продажи недвижимости и договора об отчуждении (уступки) имущественных прав.

Cтороны могут предусмотреть конструкцию и с альтернативным обязательством на стороне покупателя, где покупатель имел бы возможность оплачивать недвижимость как денежными средствами, так и криптовалютой.

Данная договорная конструкция позволяет существенно снизить риск признания договора незаключенным.

Вместо варианта альтернативного обязательства можно использовать механизм опциона, в соответствии с которым одна из сторон получает право или приобретает обязанность передать другой стороне криптовалюту в счет денежных средств, которые она должна по договору купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости за криптовалюту разделяется на два документа: основной договор купли-продажи недвижимости и опционный договор, что упрощает регистрацию прав на недвижимость в Росреестре, куда предоставляется только договор купли-продажи недвижимости.

Более подробно о юридическом оформлении в интервью с Петром Лялиным.

Сделки с биткоином: будущее или реальность?

Купить недвижимость за криптовалюту и грамотно оформить сделку возможно. Это сложный, трудоемкий процесс.

Но в будущем, с увеличением предложения и спроса на рынке недвижимости, процесс сделки станет отработанным, и более реальным.

А после внедрения смарт-контрактов оформление сделок с недвижимостью станет дешевле и прозрачнее.

Нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter.

novator.io

Новости дня: Кто скупит Рублевку за виртуальные деньги - Свободная Пресса

Мы уже писали о том, что «виртуальные деньги» — криптовалюты все прочнее закрепляются на рынке. Например, о возможности такого вида расплаты говорили представители отечественного автопрома, а не так давно в сети появилось объявление о продаже особняка в поселке Николино на втором Успенском шоссе. Нет, в самом факте продажи недвижимости на Рублевке нет ничего удивительного, но вот то, что она была выставлена за 3 тысячи биткоинов — это да, для России весьма необычно. При этом курс биткоина снова побил абсолютный максимум стоимости: за один биткоин дают уже 5,7 тысячи долларов, а в ходе торгов курс поднимался и до 5,8 тысячи. Эксперты разделились на два лагеря. Одни предрекают, что мыльный пузырь криптовалют скоро лопнет, другие, — что за ними будущее. Кто прав?

Минфин: криптовалюта помогает скрыть доходы

На самом деле, криптовалюты получают все большее распространение. Естественно, что за них начинают предлагать приобрести самые разные товары. Но продажа недвижимости за биткоины — явление относительно новое. Тем более, если учесть, что правовой статус криптовалюты в современной России остается до сих пор неопределенным.

Читайте также

Деградирующую систему ЖКХ спасет биткоин Деградирующую систему ЖКХ спасет биткоин

Прожектеры от коммуналки фонтанируют фантастическими идеями

На конференции Sberbank CIB и компании JLL в конце сентября 2017 г. заместитель министра финансов России Алексей Моисеев подтвердил, что попытки продажи недвижимости за криптовалюту вошли в моду и в нашей стране. Он подчеркнул, что такие сделки в России всегда будут запрещены, одновременно резко высказавшись и в целом в отношении продажи недвижимости за иностранную валюту. Свою позицию замминистра объясняет тем, что видит в сделках за виртуальные деньги попытки скрыть происхождение средств, доходы. Хотя, как мы знаем, это так далеко не во всех случаях.

Против криптовалютных операций высказывается и председатель Центробанка Эльвира Набиуллина, которая видит в криптовалюте суррогаты денег, к тому же подверженные множеству рисков — от анонимности операций до возможного использования в интересах поддержки международных террористических организаций.

То есть, резко негативная позиция в отношении криптовалют характерна практически для всей российской финансово-политической элиты, может быть за исключением Германа Грефа, который не раз говорил о том, что криптовалюта может изменить мировую экономику, но пока технологии ее применения не проработаны, все же не стоит предлагать ее обычным инвесторам. Правда, сам глава Сбербанка рассказал, как купил футболку за биткоины. Алексей Кудрин тоже считает, что в будущем криптовалютные операции будут развиваться, но ждать скорой легализации не следует. Сами представители бизнеса относятся к криптовалютам куда более лояльно, чем чиновники. Так, бизнес-омбудсмен Борис Титов считает, что каждый гражданин должен иметь право владеть криптовалютами и обменивать их, в том числе и на рубли.

Между тем, 10 октября 10 октября президент России Владимир Путин провел совещание по проблемам криптовалют. Он отметил, что использование цифровых денег несет серьезные риски.

— Прежде всего, это возможность отмывания капитала, полученного преступным путем, ухода от налогов и финансирование даже терроризма, и, конечно, распространение мошеннических схем, жертвами которых могут стать рядовые граждане, — заявил Путин.

Сделок за биткоины становится все больше

Однако рынок развивается по своим законам и число криптовалютных операций растет. Правда, пока большинство объектов недвижимости лишь выставили за криптовалюту, в основном биткоины. Например, в Интернете московская компания M9 Development продает дома на Новорижском шоссе за биткоины. Но первые прецеденты продажи недвижимости за криптовалюту уже появились, пусть и не в России. Так, в сентябре 2017 года в Киеве была продана квартира стоимостью в 60 тысяч долларов. При этом в качестве платежного средства использовалась криптовалюта Ethereum — вторая в мире после Bitcoin.

Купил недешевую квартиру некто Майкл Аррингтон — основатель издания TechCrunch, посвященного современным технологиям. Что поделать, статус обязывает. На Украине, кстати, статус криптовалюты также не определен, поэтому сделка проводилась по договору обмена. Судя по всему, примерно такие же инструменты могут быть использованы в случае продажи-покупки недвижимости за криптовалюту и в Российской Федерации. Мониторинг Рунета показывает, что некоторые порталы уже сейчас позволяют своим пользователям совершать сделки за криптовалюту.

Бизнес: за такими сделками — будущее

Что об этом думают специалисты, «Свободной прессе» рассказал Co-Founder сооснователь в Marketcall.ru и HOQU Александр Дужников.

«СП»: — Александр, почему собственники решаются выставить недвижимость на продажу именно за криптовалюту? При учете всех рисков, неопределенности статуса… Что это? Желание заработать или стремление привлечь внимание?

— Ранее за биткоины можно было купить, как правило, только запрещенный товар, размещенный в даркнете, поскольку такие платежи полностью обезличенные. Однако в последнее время рынок криптовалют находится в фазе активного роста, поэтому сейчас практически все можно купить за биткоины и другие криптовалюты. Многие интернет-магазины начали принимать оплату в биткоинах и эфире. Также на рынок выходит огромное количество проектов, позволяющих совершать покупки реальных товаров с помощью смарт-контрактов, оплачивая криптовалютами. Не исключением является и сфера недвижимости. Многие застройщики в России готовы получать оплату за объекты недвижимости не только традиционными методами оплаты. Достаточно вбить в поисковой системе соответствующий запрос, как индекс покажет множество объявлений о продаже объектов недвижимости за биткоины. Это связано с невероятной популярностью рынка криптовалют и постоянно растущим курсом большинства коинов. Однако буквально два года назад ситуация обстояла совсем по-другому. Подобная сделка вряд ли могла быть законной. Более того, у покупателя не было никаких гарантий вследствие отсутствия регуляции со стороны технологий, коим является смарт-контракт.

«СП»: — Могут ли получить распространение в России такие сделки или это будут и впредь единичные случаи?

— В нынешних условиях такие сделки становятся возможными. Для этого в первую очередь должна быть обеспеченна законность сделки: продавец обязан уплатить налог. Стоимость объекта должна быть зафиксирована в договоре в рублях по курсу на день оплаты. Контролирующие органы не интересует, в какой валюте получил деньги продавец, их интересует их эквивалент в стоимости. Все остальные процедуры должны быть выполнены согласно обычной сделке купли-продажи. Однако уже сейчас разрабатываются несколько стартапов, позволяющих проводить сделку в автоматизированном режиме с оплатой криптовалютами.

Читайте также

Банки снизят процент по ипотеке, чтобы вернуть доверие Банки снизят процент по ипотеке, чтобы вернуть доверие

Когда конкретно и при каких условиях это произойдет

«СП»: — Были ли уже примеры продажи недвижимости за криптовалюту в мире и в России?

— Буквально на днях один украинский стартап анонсировал первую покупку объекта недвижимости в Нью-Йорке через смарт-контракт с оплатой биткоинами. Я считаю, что за такими сделками будущее. Продавец и покупатель освобождаются от муторных бюрократических процедур, которые берет на себя смарт-контракт. При этом в сделке защищены обе стороны. А также достигается существенная экономия за счет отсутствия посредников в сделке. Более того, такие технологии позволяют девелоперам использовать совершенные методы по привлечению клиентов. Например, в ближайшее время на ICO выходит российский стартап HOQU, позволяющий рекламодателям привлекать клиентов, оплачивая только процент с продаж. При взаимодействии обоих подходов, продавцы недвижимости могут добиться 100%-ной эффективности вложенных средств в рекламу, что перевернет всю рекламную отрасль.

svpressa.ru

Покупка недвижимости за криптовалюту: российские особенности

О том, как и где можно купить квартиру за криптовалюту, в чем преимущества и недостатки этого формата и о том, станет ли это повсеместной практикой в России, – рассказали эксперты компании Hallmert, Russia & CIS.

Первая в мире криптовалюта – биткоин, появилась в 2009 году, первая сделка с недвижимостью, где расчетной единицей выступил биткоин – в 2013-м. Сегодня количество криптовалют в мире приближается к тысяче, во многих странах (например, в США, Канаде, Индонезии, Дубаях и др.) сделки с недвижимостью при помощи криптовалют стали нормальной практикой, а правительство Венесуэлы недавно сообщило, что сделки с недвижимостью в стране можно проводить с использованием национальной криптовалюты.

 В сфере купли-продажи недвижимости использование криптовалюты имеет несколько преимуществ. Принцип работы цифровых денег основывается на децентрализованной системе данных блокчейн. Это способ передачи информации (в том числе подразумеваются финансовые транзакции), у которого отсутствует какой-то центральный узел, информацией обладают сразу все санкционированные участники процесса. Это минимизирует временные затраты и бумажную волокиту. В классическом виде любая сделка с недвижимостью проходит через банк и ряд других организаций, таких как государственный реестр, юридический отдел и пр. На каждую организацию нужно потратить время и заплатить ей комиссию. Транзакцию при помощи криптовалюты можно осуществить, не выходя из дома, а комиссию никому платить не надо – за ненадобностью услуг банка, нотариуса и так далее.

Еще одна особенность цепочки блоков с информацией на блокчейне – их неизменность. Каждый новый блок информации содержит в себе информацию обо всей цепи (подобно принципу ДНК), и вносить изменения в уже существующие блоки невозможно, поэтому обмануть систему сложно. А это значит, что подобная сделка хорошо защищена от мошенничества.

Итак, покупка недвижимости с использованием криптовалюты – это быстро, дешево и надежно. Еще одна особенность блокчейна и, соответственно, криптовалюты – анонимность пользователей. Информация на блокчейне открыта, а персональные данные пользователей – закрыты, в том числе, и для государственных органов. Это является одной из причин, по которой некоторые страны негативно настроены по отношению к криптовалютам. Цифровые деньги часто ассоциируются с продажей наркотиков и оружия. В случае с недвижимостью – для человека это способ скрыть связь между собой и объектом, что также не может устраивать правительство.

В России официальный статус криптовалют пока не определен, но отношение власти к этому вопросу, скорее, негативное. В частности, Минфин недавно выступил против покупки недвижимости с применением криптовалюты, говоря о том, что это незаконно и небезопасно. В январе на сайте Министерства был опубликован законопроект о регулировании криптовалют. Согласно ему, цифровые деньги не являются законными на территории страны. Принять новый закон и окончательно определить статус крипты планируется уже к лету этого года.

Пока же, в соответствии с российским законодательством, сделки с недвижимостью в России могут осуществляться только в рублях. Соответственно, те немногочисленные сделки, проведенные в России с применением криптовалют, при возникновении каких-либо спорных вопросов сторон, могут оказаться вне закона.

«Перспективы криптовалют в России в целом и на рынке недвижимости в частности весьма туманны. Если какие-то единичные сделки в этом формате на рынке и возможны, то основополагающим моментом для их массовости должна служить законодательная база. Российские органы власти относятся к криптовалютам не только с некоторой опаской, но, скорее, уже негативно, – об этом говорят соответствующие законопроекты. Поэтому если глобальное видение ситуации со стороны властей не изменится, ожидать криптовалютного бума в недвижимости нам вряд ли придется», – комментирует Алексей Тулешов, управляющий партнер компании Hallmert, Russia & CIS.

hallmert.ru

О покупке недвижимости за криптовалюту

При приобретении недвижимости на территории России необходимо исходить из того, что все споры связанные с таким объектом недвижимости могут рассматриваться только российскими судами с применением только российского права к данным отношениям, включая процесс обязательной регистрации прав на недвижимость.

В этой связи, договор о передаче недвижимости должен удовлетворять требованиям российского законодательства и быть понятным специалистам Росреестра, осуществляющим государственную регистрацию прав на объект. В противном случае, стороны могут столкнуться с отказом государственного регистратора вносить запись о праве приобретателя на объект недвижимости, что поставит сделку под угрозу. В последнем случае решение Росреестра придется оспоривать в судебном порядке.

Так как покупка недвижимости представляет собой возмездную сделку, то приобретатель обязан передать материальное благо, признаваемое таковым в Российской Федерации, то есть такое благо, которое является объектом гражданских прав на территории России.

На данный момент правовой статус криптовалют как объектов гражданских прав в России законодательно не определен, т.е. данный вопрос остается на субъективное усмотрение правоприменителя. Несмотря на некоторые положительные сдвиги в признании судами криптовалюты в качестве объекта гражданских прав (например, апелляционное определение от 07.05.2018 по делу А40-124668/2017) этот вопрос остается открытым, а практика – противоречивой, что порождает существенные риски в отношении юридического признания сделок с криптовалютой.

Криптовалюта не является платежным средством на территории России, а также не подпадает под определение иностранной валюты, валютных ценностей, ценных бумаг. Следовательно, криптовалюта может быть отнесена только к «иному имуществу», либо «имущественным правам».

В этой связи при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны могут предпринять дополнительные меры предосторожности для обеспечения защиты своих прав и юридической чистоты сделки.

Так, целесообразно в договоре купли-продажи недвижимости за криптовалюту указывать на применение к данному договору норм законодательства о договоре мены, а в случае невозможности применения данных правовых норм - также норм законодательства о смешанном договоре, содержащем элементы договора купли-продажи недвижимости и договора об отчуждении (уступки) имущественных прав.

Также, стороны могут предусмотреть конструкцию с альтернативным обязательством на стороне покупателя, где покупатель имел бы возможность оплачивать недвижимость как денежными средствами, так и криптовалютой. Данная договорная конструкция позволяет существенно снизить риск признания договора незаключенным или ничтожным ввиду наличия полноценных объектов гражданских прав, подлежащих передаче каждой из сторон.

Вместо варианта альтернативного обязательства можно использовать механизм опциона, в соответствии с которым одна из сторон получает право или приобретает обязанность передать другой стороне криптовалюту в счет денежных средств, которые она должна по договору купли-продажи недвижимости. Данный подход позволяет разделить договор купли-продажи недвижимости за криптовалюту на два документа: основной договор купли-продажи недвижимости и опционный договор, что существенно упрощает регистрацию прав на недвижимость в Росреестре, куда предоставляется только договор купли-продажи недвижимости.

Ввиду наличия риска в сделках с криптовалютами в договоре может быть предусмотрено условие о возмещении потерь в случае наступления определенных негативных обстоятельств. Однако, такое условие может быть включено только в договор, стороны которого действуют при осуществлении ими предпринимательской деятельности.

В связи с анонимностью криптокошельков в договор, связанный с передачей криптовалюты, рекомендуется включать сведения о принадлежности конкретных адресов криптокошельков соответствующим сторонам договора, а также условие о том, что надлежащим исполнением по передаче криптовалюты будет считаться ее перечисление между конкретными адресами криптокошельков.

Для снижения риска высокой волатильности криптовалют стороны договора могут предосмотреть фиксированный курс криптовалюты к рублю, доллару США или Евро, а также фиксированный курс одной криптовалюты к другой, или плавающий курс криптовалюты к конкретной валюте (или к иной криптовалюте) по данным авторитетной криптобиржи на определенную дату или диапазон времени.

В качестве официального доказательства владения криптовалютой может быть использован механизм нотариального удостоверения доказательств, при котором нотариус через интернет осуществляет вход в криптокошелек и фиксирует все данные в протоколе нотариального осмотра доказательств.

Для увеличения безопасности расчетов в криптовалюте стороны договора могут предусмотреть условие об участии в расчетах доверительного посредника, который выполняет роль аналогичную роли экскроу агента, то есть осуществляет перечисление средств в криптовалюте при наступлении необходимых обстоятельств (например, при предоставлении выписки из реестра недвижимости о переходе права собственности на объект недвижимости к покупателю). Также в договоре может быть предусмотрен механизм смарт-контракта, т.е. автоматизированного перечисление криптовалюты при поступлении информации о регистрации недвижимости на покупателя.

bitcryptonews.ru


Смотрите также